疫情下郑州房地产市场前景展望
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导读
后疫情时代下，房地产行业也在不断发生变化，郑州作为中原城市群的核心城市，叠加行业背景与城市客观因素的的双重影响，近两年楼市表现也不容乐观：新房市场供求双缓，规模低位运行；开盘规模与去化率持续走低；区域、项目间分化加剧；客户购买力不足；土拍规模回落，热度进一步下探；企业生存环境日益严峻，问题楼盘频发……
郑州房地产市场经历了将近20年的发展，城市发展背景呈现多向性、摊大饼式。前期相对粗暴，省政府向东，市政府向西，后期随着城市框架的拉大，三四环为目前郑州发展主力，政府发展方向也相对散开。同时城市的发展协同房地产整体的形式变动。就房地产市场而言，10-15年只形成主城区的概念，近郊、远郊自我消化阶段，16年为市场转折点，主城封顶，热度蔓延近郊，同步带动远郊，市场发展以主城+近郊为主，20年至今，受配套、城市框架等综合因素影响，房地产价值回归主城，近郊、远郊回归自我消化。主城现在整体以保持稳定为主，政府或者在二手房、改善以及城市基建等维度进行发力；近郊的市场等主城稳定之后1年内为机会点，远郊预期依然处于自我消化阶段，低体量运行。
城市内部市场分化严重，供求双降，价格增长动力不足，因此在全国层面要“实现房地产行业的长效、良性循环”的宏观背景下，郑州于2022年3月1日颁布了“郑19条”，拯救楼市筑底现状，政策颁布后新房、二手房市场迎来短暂回温，客户信心有所恢复，但疫情在3月底再次反复，城市停工、烂尾项目事件不断发酵，市场热度再度回落。
政策颁布至今周期尚短，叠加疫情反复，当下市场表现仍旧低迷，短周期内仍将低位盘整，长周期在政策细则不断落位后或迎来市场拐点，但是在行业背景与疫情不确定因素等影响下，居民对于市场的信心以及收入的匹配性尤为关键。
01
郑州政策变化
（节选）
2021年全国经济增速减缓，房地产行业大环境转冷，企业暴雷，市场信心严重缺失，郑州内部“汛疫”叠加，内外交困，楼市低迷。2022年3月“郑19条”强力救市，提振市场信心，释放改善需求，“认贷不认房”，引导利率下调。但政策救市效果需要时间验证，新政下市场回温幅度有限，整体市场持续筑底盘整。
1、政策利好纾困，刺激效果短暂，市场持续筑底盘整（部分略）
1.1郑州内外交困，楼市处于低谷期
2021年房地产行业告别白银时代，进入青铜时代，融资渠道全面收紧，政策层层加码下，房企出现债务危机，项目停工及延期交付数量急剧增多，市场信心严重缺失。
郑州在2021年“汛疫”叠加下城市整体经济增速减缓，商品房销售额同比下滑22.6%，疫情反复不稳，经济低迷，居民消费预期转淡，购房意愿减弱，行业销售增长承压。
2022开年，国家重点会议、重要部门传递的信号均表示当前主要任务是恢复市场信心，支持居民自住以及改善性购房需求，实现房地产行业的长效、良性循环，政策层面的转暖信号明显，但房地产行业当下仍处于深度调整期，主要行业指标加速探底，楼市持续低迷。
郑州市在洪水灾害以及多轮疫情的捶打下，市场下探不止，韧性日渐不支。2022年1-2月郑州楼市处于低谷期，新开盘个数、去化、案场来访均处近五年低位，市场见底，亟待政策托底救市，加快恢复市场信心。
图1：近六年1-2月郑州市商品住宅供求对标
数据来源：CRIC2020
图2：近六年1-2月郑州市案场来访成交对标
图3：近六年1-2月郑州市开盘成交对标
数据来源：市场监控调研
1.2“郑19条”救市，利好效果有限，市场持续筑底盘整（略）
2、金融贷款政策变化：二套首付比例下调，房贷利率不断下探（略）
02
新房市场特征
（节选）
2021年下半年惨淡行情延续至今，叠加暴雨与疫情影响，郑州楼市整体供销规模低位运行，降价促销、分销带客等手段层出不穷，但在企业和客户实力双挫后，观望情绪加重，政策宽松及让利短期难挽颓势，区域与项目间成交分化加剧。
1、郑州商品住宅市场供求双缓，规模低位运行，增长乏力
从备案数据上来看，2018年大郑州市场成交量达到顶峰，2019-2020年表现尚可，2021年后郑州房地产市场发展步履维艰，供销均呈现明显下跌态势，相比之下，价格2017-2021年呈现稳步上升趋势，特别是21年受主城偏改善成交抬升，大郑州整体价格升高至12711元/㎡，但整体市场持续下行，降价促销不止，截止2022年1-4月价格已下跌至11767元/㎡。
2022年3-4月疫情反复，传统小阳春并未发力，3月成交量同比下降31%，4月成交量同比降幅增大至61%，2022年1-4月市场供求双缓，成交量仅为2021年全年两成。成交规模处于低位运行，市场增长乏力。
图5：2017年-2022年4月大郑州商品住宅供销价走势
图6：2021年-2022年4月大郑州商品住宅月度成交及同比走势
数据来源：CRIC2020
2、开盘表现：集中开盘意愿下降，板块及项目分化加剧（略）
3、客户情况：“新郑州人”安家需求为主力，疫情下置业周期延后
郑州目前的成交的客户中，省内客户成交占比逐年上升至91%，而省内客户中地市客户占比近7成，“新郑州人”刚性安家需求为主力。客户的整体状态是期望得到稳定的收入以及选择匹配经济实力的产品。
22年1季度来看，受疫情持续影响，地市客户跨市流动性不及往年，流向郑州置业的占比略有下降，但其首要购房客群的地位稳固。
图8：2017年-2022年1季度大郑州省内与省外客户占比情况
图9：2017年-2022年1季度大郑州省内客户来源占比情况
数据来源：客户调研
主力平均购房年龄连年增长，置业周期延后。不同户籍客群均呈现购房年龄增长趋势：本市客户以40-60岁成交主力，50-60岁近五年占比上涨约10%；环郑客户以中青年25-40岁为成交主力，30-40岁占比过半，近五年上涨约15%；地市客户以25-35岁为成交主力，25-29岁占比逐年下降，30-35岁占比逐年上升。
近一年客户按揭比例达到新高位，购买力出现明显掣肘。市区客户按揭比例约为63%，郊县客户按揭比例约为89%，地市客户按揭比例高达97%。
图10：2017年至2022年1季度本市客户年龄占比趋势变
图11：2017年至2022年1季度环郑客户年龄占比趋势变化
图12：2017年至2022年1季度地市客户年龄占比趋势变化
数据来源：客户调研
4、项目紧跟当下新政利好进行营销，分销依赖度高但效果难持续（略）
5、五一市场回温乏力，呈现热闹有余、实效不足、冷热不均局面（略）
03
二手房市场
（节选）
郑州二手房市场与新房市场波动基本一致，2017年后成交量基本保持年均42万套左右，但近两年楼市安全性不断被提及，二手房现房优势凸显，市场地位有所提升。3月份政策对二手房政策扶持明显，二手房市场也实现了快速升温，但4月后疫情反复，政策支撑度下滑，成交有所回落。
1、“新政后的第一反馈场”- 优先升温
郑州市主城区近五年二手房基本保持年均约42万套，月均3510套左右的成交，成交量基本稳定，2021年新房市场下行周期下，客户对新房市场信心不足，观望态度加重，二手房市场价格稳定下，客户需求转移，成交环比上升。
图13：2017年-2022年一季度郑州市主城区一手房&二手房成交量价走势
图14：2020年1月-2022年3月郑州市二手房月度成交套数变化
但从近两年的月度成交变化来看，在经历2021年7、8月份的暴雨+疫情影响后，不仅新房市场受到重大影响，二手房的成交也受挫明显，8月后至2022年2月，月均成交仅2900余套，同比下滑明显。
郑州在“3.1郑19条”新政中放宽限售（满三年才能出售改为满一年），部分区域取消二手房交易差额税，房贷利率下调至4.9%等政策，直接影响二手房成交的利益关系，同时企业暴雷不断、烂尾增加的当下，也直接影响了客户的购房选择，在3月份郑州市主城区二手房住宅成交3587套，环比上涨95%，同比-9%，相较于新房3月份主城区成交套数同比-35%升温明显。
2、近期活跃度增加，成交周期缩短（略）
04
土地市场
（节选）
“两集中”供地的22城陆续开启2022年首批集中供地，土拍规则“保成交”式调整，提振市场信心，但房企资金环境并未实质性改善，已完成首轮土拍的城市整体表现平平，郑州首批集中供地持续后延，土地市场处于蛰伏期。
1、土拍规模缩减，区域分化
郑州土地供应于2018-2019年达到顶峰，2020年后楼市强调控之下加之疫情等客观因素，土地供应快速回落并逐年收缩；2021年环郑市场持续冷却，环郑土地供应比例下降约至52%，位于近5年低位。
图16：2016-2022.4郑州历年涉宅土地供应量走势
2020年后房企拿地节奏放缓，郑州整体土拍规模持续下探，市场弱周期下土拍分化格局显现。主城土拍成交量稳定，优质地块成交占比增加促使综合楼面价上涨；环郑供地下降同时二级市场价格普降也降低了房企预期，土地成交量快速下降。疫情拖累下短期内需求端或难改观，土拍量价或将持续走低。
图17：2016-2022.4郑州历年涉宅土地成交量价变化
2、强调控下房企流动性承压，土拍热度持续下探（略）
3、历史集中土拍国/央企托底，2022年首批供地未至预申请制度先行（略）
4、典型区域近两年土地成交变化（略）
05
企业表现
（节选）
2015年之前进驻郑州的全国一线房企不足十家，均为典型已经开始全国全域布局的企业（恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、华润、雅居乐等），16年后市场形势高涨，当年约20家一线开发企业进驻郑州，17年后政策趋于严苛，进驻企业减少但热情仍旧高涨，到2020年疫情转折期后，多家企业或主动或被动逐渐退出郑州市场，截止2022年一季度全国Top100房企入郑60位，Top50房企入郑40位，Top25房企全员入郑。
在企业生存环境日益严峻的当下，在郑企业也面临巨大危机，客户对于企业安全性的考量，以保利、华润、招商、中海为代表的国央房企相对崛起，同时原本入郑的闽系房企仅剩两家（融信、旭辉）相对稳健，全国性房企现金流面临巨大考验。而本土房企受外来房企市场挤压被迫外延，生存艰难，企业间分化愈发明显。如何破局成为当下共同研究课题，内部优化升级、多元发展，对外营销不断，回笼资金。
1、现象：外来房企市占率达六成，本土房企生存环境受挤压（略）
2、问题：外来房企面临现金流危机，本土品牌房企面临销售危机（略）
3、措施：外来房企回笼资金，本土房企优化提升（略）
06
未来预判
1、楼市春风不断，针对性政策细则不断落地
全国宽松基调明显，2022年以来，全国已有超100城优化调整房地产政策，涉及限购、限贷、限售等多方面，4月份各地出台政策的节奏也在明显加快，单月超70城出台政策超百次，4月29日，中央政治局更是提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。郑州自3月1日的“郑19条”出台，到4月份政策细则不断落地，客户端需求松绑，资金监管规范，我们预计接下来的政策走向会针对供给端的细则落地，在土地供应上，优化区域市场供求结构，比如增大去化周期仅有7个月的惠济区土地供应，减少去化周期将近32个月的二七区土地供应，促进市场合理供求关系的形成。
2、短期平稳，未来可期
当前已有央企联合多家银行以及AMC商讨为不良资产处置和为房企纾困，鼓励金融机构给予贷款支持，预计接下来郑州也会有相关动作来缓解市场主体资金链运行压力，从而推动问题项目复工复产，提振客户信心，但当前疫情频发，取得阶段性控制仍需时间，影响客户购买力掣肘现状下，市场恢复仍需时日，当下市场仍以平稳为主。
结合历史规律来看，未来发展仍将触底回升。例如2014年9月30日新政后，一线城市反映较快，量价回升期仅2-3个月，二线城市量价回升周期在3-6个月时间，当下结合疫情反复的客观因素，预计回升周期更会有所拉长，待一线城市率先企稳回升后，带动市场热度，二线城市开始复苏。
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专题目录
疫情下郑州房地产市场前景展望
一、郑州政策变化：政策利好纾困，刺激效果短暂，市场持续筑底盘整
1、政策颁布背景与影响
1.1 郑州内外交困，楼市处于低谷期
1.2 “郑19条”救市，利好效果有限，市场持续筑底盘整
2、金融贷款政策变化：二套首付比例下调，房贷利率不断下探
二、新房市场特征
1、住宅市场的供求量价:供求双缓，规模低位运行，增长乏力
2、开盘市场表现: 集中开盘意愿下降，板块及项目分化加剧
3、客户结构分析: “新郑州人”安家需求为主力，疫情下置业周期延后
4、营销手段及成果表现: 项目紧跟当下新政利好进行营销，分销依赖度高但效果难持续
5、五一市场表现: 回温乏力，呈现热闹有余、实效不足、冷热不均局面
5.1 节日营销方法梳理: 线下营销活动营销前置，热闹有余，假期最后转战线上
5.2 节日成交数据整体表现：近三年同期低位，促销实效不及预期
5.3 节日成交特点：成交冷热不均，主城刚需热度较高，其余成交普遍乏力
三、二手房市场
1、二手房市场成交表现:“新政后的第一反馈场”- 优先升温
2、近期市场反馈: 活跃度增加，成交周期缩短
四、土地市场
1、土地市场整体及区域成交表现: 土拍规模缩减，区域分化
2、土拍市场热度表现：强调控下房企流动性承压，土拍热度持续下探
3、2022年集中土拍情况：历史集中土拍国/央企托底，2022年首批供地未至预申请制度先行
4、典型区域土地成交表现:北龙湖区域近两年从触顶熔断到底价成交
五、企业表现
1、当前在郑企业生存环境：外来房企市占率达六成，本土房企生存环境受挤压
2、企业面临困境: 外来房企面临现金流危机，本土品牌房企面临销售危机
3、企业当下解决措施：外来房企回笼资金，本土房企优化提升
六、未来预判
1、政策预判：楼市春风不断，针对性政策细则不断落地:
2、市场走势预判: 短期平稳，未来可期
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